第35条 重要事項の説明等

なぜそうなる？

不動産は高額で、法令上の制限・権利関係・インフラ・災害リスクなど、契約後に知っても判断をやり直しにくい情報が多くあります。契約してからでは遅い情報だから、契約成立前に重要事項を説明させるのが35条の基本発想です。

1. 誰が義務を負うのか

宅建業法では「宅建業者」と「宅地建物取引士」を同じ主体として扱わないことが重要です。会社・個人事業者としての宅建業者に課される義務なのか、資格者本人が行わなければならない行為なのかを分けます。専門資格者本人による説明・確認が必要な行為と、事業者として管理すべき義務では目的が違うから、主語も分けられています。

2. いつ問題になるのか

広告を出す段階、媒介契約を結ぶ段階、売買契約を結ぶ前、契約成立時、引渡し後では必要な保護が違います。契約するか判断するための情報なら契約前、成立した約束を残すための書面なら契約後、営業主体を管理する制度なら営業開始前後というように、制度目的から時期を逆算します。

3. 相手方によって結論が変わる理由

一般消費者と宅建業者では、不動産取引について通常期待される知識量が異なります。そのため、一般消費者を特に保護する規定では、相手方も宅建業者である場合に扱いが変わることがあります。保護の必要性が違うから適用関係も変わるのであり、「業者間なら全部適用除外」と雑に覚えるのは危険です。

4. 原則・例外の読み方

まず原則を固定し、次に例外が「誰について」「どの取引について」「どの要件を満たしたとき」に認められるかを確認します。例外だけを暗記すると適用範囲を広げすぎます。例外には原則を修正してよいだけの理由があるから、必ず要件が付くと考えます。

5. 違反した場合

宅建業法上の義務違反があっても、直ちに私人間の契約が無効になるとは限りません。指示処分・業務停止・免許取消しなどの監督処分、罰則、損害賠償、契約効力は別のレイヤーです。行政上のルール違反と民法上の契約効力は目的が違うから、効果も分けて判断します。

1. なぜそうなる？

このルールがあるのは、宅建業者と一般の顧客では、不動産取引に関する知識や情報量に大きな差があるからです。だから「35条書面」では、業者に説明・書面交付・供託・届出などの義務を負わせたり、一定の行為を禁止したりして、取引の安全を確保しています。

さらに、同じ取引でも業者自身が売主なのか、仲介なのか、相手も宅建業者なのかで保護の必要性が違います。保護の必要性が違うから適用ルールも変わる、という因果関係で見ると条文がつながります。

2. 1. 制度趣旨

不動産は高額であり、権利関係、都市計画・建築規制、道路、インフラ、災害リスク、管理関係など、一般の取引当事者だけでは短時間に確認しにくい事項が多数あります。

そこで宅建業者に、契約締結前の重要事項説明を義務付けています。

第37条が「成立した契約内容の確認」を目的とするのに対し、第35条は「契約するかどうかの意思決定」が中心です。

なぜこうなる？ このルールは、当事者だけでなく取引の安全や第三者の利益も守る必要があるため、このような要件や手続が置かれています。

3. 試験の罠

「宅建業者の代表取締役なら宅建士でなくても説明できる」 → 役職ではなく宅建士資格が判断のポイントです。

なぜこうなる？ このルールは、当事者だけでなく取引の安全や第三者の利益も守る必要があるため、このような要件や手続が置かれています。

4. 3. 説明を受ける者

取引類型と宅建業者の立場が判断のポイントです。

• 宅建業者自身が売主になるケース
• 売買・交換の代理
• 売買・交換の媒介
• 貸借の代理
• 貸借の媒介

問題文では「売主」「買主」「貸主」「借主」「交換当事者」「代理人」が混在するため、まず図にします。

5. 第37条との比較

• 第35条：契約成立前
• 第37条：契約成立後

なぜこうなる？ このルールは、当事者だけでなく取引の安全や第三者の利益も守る必要があるため、このような要件や手続が置かれています。

頻出ひっかけ

• 条文番号だけで結論を暗記しない
• 省令・告示事項を本文だけで判断しない
• 改正年度を確認する

問題文の読み順

①主語 → ②時期 → ③相手方 → ④行為 → ⑤数字・期限 → ⑥例外の順に確認します。条文番号を思い出すことより、問題文の事実をこの六つへ分解する方が安定します。